Российский холдинг «Евроинвест» и решение швейцарских градостроительных проблем
Порой схожие проблемы объединяют собой государства, города и локации, не только далекие друг от друга географически, но и сильно различающиеся между собой по стилю жизни, истории и даже климату. Именно так произошло у Швейцарской Республики и Северной столицы России – Санкт-Петербурга. Внешне они совершенно не похожи, а вот задачи в сфере градостроительства их властям приходится решать во многом одинаковые.
Например, речь о дефиците земель под застройку, особенно жилую. В Швейцарии с этими проблемами столкнулись примерно пятнадцать лет назад и с тех пор пытаются как-то выкрутиться. Между тем, коридор возможностей совсем неширок, ведь его ограничивает охранный статус существенной части незанятых территорий, а те места, где экологические нормы не препятствуют строительству, часто не подходят чисто с точки зрения почв и ландшафта. Последнее в республике, расположенной практически целиком в гористой местности – проблема повсеместная.
А одновременно продолжается рост популяции, особенно в крупных городах. При этом новые поколения рассчитывают и на новый уровень комфорта своего жилья. Маленькие по площади квартиры совсем не пользуются популярностью, вместо них люди хотят получать жилье, в котором есть как минимум по одной комнате на каждого из членов семьи.
Можно было бы пойти по пути многих мегаполисов, и начать рост вверх – строить все более высокие небоскребы. Но к этому консервативное швейцарское общество не готово, и неизменно «рубит» подобные предложения на местных выборах и референдумах.
В результате люди все чаще вместо собственного жилья, недоступного по цене, выбирают аренду – Швейцария еще три года назад стала общеевропейским чемпионом по числу граждан, живущих на съемных квартирах. В среднем по стране их уже 60%, а в Женеве снимают жилье и вовсе 82% горожан.
В Санкт-Петербурге вопрос дефицита стоит не менее остро, хотя и по несколько другим причинам. Городская среда сложилась здесь давно, и существенную ее часть составляют зоны исторической застройки, где немалая часть зданий относятся к числу памятников архитектуры. За последние десятилетия девелоперы нашли и застроили по сути все небольшие куски годной к использованию территории, остававшиеся в пределах городской черты.
При этом сама практика уплотнительной застройки, которой придерживались многие строительные компании, успела вызвать немалое недовольство со стороны и граждан, и властей. Поэтому продолжать строить по-прежнему в Петербурге больше нельзя, и это в последние годы поняли уже все.
Экологичные стандарты швейцарской застройки
Разбираясь с накопившимися проблемами, Швейцарская Республика успела выработать определенный набор подходов и ограничений, которые позволяют хотя бы частично, но совместить потребности и возможности в возведении нового жилья.
Один из них – отказ от точечной застройки в пользу к квартальному планированию. Причем это касается и уже существующих кварталов, жилье в которых успело устареть морально и физически. Его подвергают процедуре, весьма похожей на знаменитую московскую «реновацию». То есть на месте старых появляются новые дома, но с целым рядом жестких ограничений и на плотность застройки, и особенно на ее этажность. Если в данной части города исторически преобладала застройка в три или четыре этажа, то максимум высоты новых домов составит пять или шесть этажей. А дома от десяти этажей и выше строятся совсем редко, несмотря на все желание застройщиков.
Очень основательно в республике подходят к вопросу подготовки жильцов к расселению их домов. Людям обязательно дается время на подбор новой квартиры, а для этого расселение и снос проводятся согласно заранее согласованным временным графикам.
А один из самых полезных подходов, который вполне может быть заимствован и строителями других стран, в том числе России, является акцент на экологичности возводимого жилья. Разумеется, в первую очередь здесь речь идет о применяемых материалах, но ими отнюдь не исчерпывается. Не меньшее внимание швейцарские архитекторы обращают и на вопрос шумового загрязнения – дома специально располагают относительно друг друга так, чтобы звуковые волны гасились, и случайный звук, например, автомобильной сигнализации, не будил жителей сразу всего квартала.
Конечно же, экологизм требует активного строительства зеленых зон. К этой идее приходят по всему миру, но в Швейцарии уже сейчас идут дальше, создавая не просто зеленые зоны, а полноценные мини-экосистемы из нескольких видов растений. Сочетая друг с другом различные виды флоры, архитекторы и градостроители добиваются того, чтобы они привлекали птиц, полезных насекомых, например, пчел, и прочую мелкую живность, радующую глаз горожан.
Отдельное внимание уделяется чистоте городских пространств. Ради ее сохранения в городах страны сведены к минимуму пространства открытой почвы, поскольку именно они являются основным источником грязи и пыли, в зависимости от времени года. Землю покрывают травяным газоном или измельченным гранитом, и тем самым обеспечивают надёжную защиту от загрязнения.
Но если выше перечислялись меры, которые одобрили бы если не все, то большинство здравомыслящих людей, то нужно сказать, что нехватка земли под застройку толкает и к менее популярным шагам.
В частности, речь идет о концепции «обоснованной достаточности», которую пытаются продвигать местные власти среди потенциальных покупателей жилья. Она говорит о том, что ради общего блага отдельному потребителю стоит ограничить свои аппетиты и не пытаться занимать слишком уж большие жилые площади. Пока убедить швейцарцев в подобных самоограничениях получается не слишком, но нельзя исключить того, что в обозримом будущем соответствующие усилия будут активизированы.
Особый российский путь
В России в целом, и в Санкт-Петербурге в частности, за последние годы удалось добиться важного результата – существенного снижения объемов точечной застройки. Конечно, отчасти это произошло по «естественным» причинам – вследствие исчерпания пригодных мест для такой уплотнительной практики. Но еще более весомым фактором стали сознательные действия ряда застройщиков, показавших, что можно получать не худшие финансовые результаты, работая по принятой в Швейцарии квартальной системе застройки. Только, в отличие от швейцарского опыта, в Петербурге пока предпочитают не перестраивать уже существующие кварталы, а застраивать пригороды, по сути расширяя городской радиус.
Одним из главных локомотивов этого процесса в городе стала инвестиционная компания «Евроинвест» под руководством предпринимателя Андрея Березина, работающая на строительном рынке уже более двух десятков лет. В свое время именно она указала коллегам по цеху на новый вектор развития: руководители «Евроинвеста» первыми сформировали крупный земельный клин под застройку за пределами официальных городских границ, в поселках Кудрово и Мурино.
Первый опыт оказался удачным, и сейчас большая часть городских девелоперов максимально активно работает на участках в пригородах, в том числе и на тех, которые принадлежат «Евроинвесту». А Кудрово и Мурино, благодаря этой инициативе компании, превратились в полноценные города и сейчас регулярно получают награды за качество городской среды.
При этом компания Березина стала одним из самых активных драйверов ограничения плотности и этажности строительства. Еще 7-10 лет назад повсеместно строились новые кварталы, где дома смотрели друг другу буквально окна в окна, а высотность зданий ограничивалась лишь физическими пределами. Но уже сегодня это не так – и существенную роль тут сыграла самоорганизация компаний-застройщиков, которые смогли предложить власти согласованные позиции по поводу ограничений.
В результате сегодня, например, в южной части того же Мурино, новый проект застройки предполагает экстремально низкие показатели плотности – под здания уйдут лишь немногим 20% площади участков. А по высоте новые микрорайоны не превысят 12 этажей – уровень практически швейцарский.
Есть чем ответить российским застройщикам и на подачу швейцарцев относительно экологизма. Тот же «Евроинвест» уже несколько лет строит новые жилые комплексы в соответствии с собственной концепцией 3id. В ее основе – с одной стороны, активное применение современных технологий, в том числе «умного дома». А с другой – пересмотр фундаментальных принципов, в соответствии с которыми именно границы квартиры являются границами пространства жизни отдельной семьи. В соответствии с подходами 3id, территорией безопасного и комфортного проживания становится весь жилой комплекс.
А для этого в застройке уделяется принципиальное внимание общественным зонам. В том числе, конечно, и зеленым насаждениям, которые становятся все более насыщенными и разнообразными. А особый акцент – на элементах инфраструктуры для детей и их родителей. Маленьким жителям предоставляют детские площадки, оборудованные очень разнообразным, но непременно безопасным оборудованием, позволяющим реализовывать тысячи игровых сценариев. А для досуга в холодные месяцы обустраиваются игровые комнаты, в которых тоже можно проводить много времени в полезных и увлекательных занятиях.
Более того, «Евроинвест» активно работает над превращением в территории отдыха и общения даже крыш собственных домов. После того, как лаунж-зона появилась во второй очереди ЖК id Кудрово, опыт был признан успешным и подлежащим расширению.
Отражает в своей строительной практике «Евроинвест» и растущий в мире интерес к образованию и непрерывному обретению новых навыков – в некоторых жилых комплексах компании именно эти потребности получают особое отражение в структуре общественных пространств.
«Например, в комплексе «ID Мурино» «фишка» — это коворкинги и общественные пространства. Что касается «ID Парк Победы», то там на первых этажах будет целый кластер образовательных классов для детей и взрослых. Это новый потребительский тренд. А в перспективе «Евроинвест Девелопмент» займется комплексной квартальной застройкой», — обозначал новые векторы развития Андрей Березин в одном из интервью.
Но даже это не могло бы само по себе считаться признаком подлинно инновационного подхода к строительству, если бы в холдинге не разработали формат полноценной клубной жизни для своих жильцов. Судя по всему, решение принималось по следующей логике: если мы рассчитываем вытащить людей из собственных квартир в общественные пространства на территории ЖК, нужно дать им поводы почаще туда выходить. Это и было сделано в виде закрытого клуба для покупателей в каждом ЖК – его члены получили эксклюзивное право участия в регулярных событиях. Среди которых кинопоказы, мастер-классы, встречи с известными людьми вживую и в онлайн-формате.
В завершение стоит отметить еще один важный аспект, делающий «Евроинвест» перспективной моделью для подражания как внутри России, так и за ее пределами. В богатых западных странах давно уже является хорошим тоном вкладываться в благотворительность, помощь небогатым гражданам, поддержку молодых талантов. Разумеется, все более активно эту социальную роль осваивает и российский бизнес.
Но именно «Евроинвест» стал, вероятно, первой российской компанией среднего уровня, заявившей о планах построить с нуля собственное учебное заведение. Андрей Березин и его коллеги уже разработали проект комплекса зданий, и начали переговоры с потенциальными педагогами. Причем звать планируют самых лучших, поскольку планка задана необычайно высоко: заведению, как ожидается, присвоят статус губернаторского лицея для одаренных детей.
| Рейтинг государств по средней стоимости недвижимости. По материалам базы данных о городах и странах Numbeo | ||
| 1 | Гонконг | 32 038,98 $ |
| 2 | Сингапур | 20 111,74 $ |
| 3 | Южная Корея | 12 340,94 $ |
| 4 | Швейцария | 12 318,20 $ |
| 5 | Япония | 9 052,72 $ |
| … | ||
| 81 | Иордания | 1 254,55 $ |
| 82 | Россия | 1 240,70 $ |
| 83 | Алжир | 1 202,19 $ |
Справочная информация:
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде. Окончил среднюю школу №239 с углубленным изучением математики. В 1990 году с отличием окончил Ленинградский механический институт им. Устинова по специальности «Инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». За время учебы был ленинским и устинвским стипендиатом, имел научные публикации. В 1990 г. поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
В 1993 году участвовал в создании Северо-Западной рыбопромышленной компании. В 1995 году с Юрием Васильевым создал инвестиционную компанию «Евроинвест», с тех пор — председатель ее правления.
На сегодняшний день «Евроинвест» представляет собой многопрофильный холдинг, в структуру которого входят компании и проекты из различных секторов экономики.
Одно из направлений работы «Евроинвеста» — правовое и инженерно-техническое обеспечение развития земельных участков и территорий в Санкт-Петербурге, Ленобласти и других регионах.
В конце 2017 года в структуре группы «Евроинвест» создано собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.
Относительно новым направлением для «Евроинвеста» стал агропромышленный сектор. Агрокластер «Красное знамя» в Псковской области специализируется на производстве зерновой и кормовой базы для животноводства.
В мае 2017 года руководителями ИК «Евроинвест» учрежден венчурный фонд Euro Venture первоначальным объемом € 10 млн. Приоритетными направлениями инвестирования являются инновационные разработки в научно-технической сфере, а также проекты в сфере креативной индустрии.
В 2017 г. за большой вклад в развитие российской промышленности и многолетний добросовестный труд Андрей Березин был награжден почетной грамотой Министерства промышленности и торговли России.